房?jī)r(jià)未來(lái)存在15-20%跌幅 十月或?qū)⒊蔀榉炙畮X

　　下半年樓市大幕已徐徐拉開(kāi)，經(jīng)過(guò)了上半年過(guò)山車(chē)式的走勢(shì)，接下來(lái)，樓市會(huì)上演怎樣的一幕?

　　成交價(jià)格將下行

　　4月份后，市場(chǎng)交易量持續(xù)萎縮，因此帶動(dòng)了成交價(jià)格下探。一手房和二手房的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了松動(dòng)，別是二手房成交價(jià)的下降尤為明顯。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為未來(lái)基本上15-20%的跌幅是存在的。

　　而近期開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)新樓盤(pán)，雖然這些樓盤(pán)銷(xiāo)售都取得不俗的業(yè)績(jī)，但開(kāi)盤(pán)時(shí)發(fā)展商市論價(jià)，售價(jià)都比購(gòu)房者的預(yù)期低了不少。這些應(yīng)該說(shuō)都是樓市宏觀(guān)調(diào)控后的市場(chǎng)結(jié)果，發(fā)展商的定價(jià)務(wù)實(shí)了很多。所以，即便上海細(xì)則不出，中央的宏觀(guān)政策也足以抑制上海的房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。目前，各個(gè)城市的市場(chǎng)分析均認(rèn)為，宏觀(guān)調(diào)控政策充分抑制了商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，土地供給的價(jià)格也明顯下降，宏觀(guān)調(diào)控已初見(jiàn)成果。

　　銀行信貸收緊

　　在銀行信貸方面，央行近對(duì)開(kāi)發(fā)商的投融資比例進(jìn)行了調(diào)整，貸款比例從70%下降到50%。也是說(shuō)，過(guò)去開(kāi)發(fā)商要自備30%的資金可以通過(guò)融資渠道進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，資金壓力比較小;而現(xiàn)在，企業(yè)自備資金如果有30%，銀行放貸50%，剩下的20%的缺口需要開(kāi)發(fā)商再想辦法解決，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的門(mén)檻提高了。一些企業(yè)如果有資金壓力的話(huà)，能對(duì)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，使資金能更快地回?cái)n。

　　所以即使沒(méi)有新的政策出來(lái)，要銀行依然保持緊收的貸款政策，對(duì)于房?jī)r(jià)同樣有非常大的影響?，F(xiàn)在萬(wàn)科、綠地等搞減價(jià)促銷(xiāo)，是正常現(xiàn)象。所謂沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，有賣(mài)不出去的價(jià)格。降到一定價(jià)位，必然會(huì)有需求。

　　下半年若銀行信貸政策出現(xiàn)松動(dòng)，那么樓市有可能復(fù)蘇，但從行業(yè)發(fā)展看，樓市的過(guò)快復(fù)蘇并非利好。

　　2009年的增長(zhǎng)超出了很多人包括不少開(kāi)發(fā)商的預(yù)計(jì)，這都是市場(chǎng)不成熟的表現(xiàn)。今年宏觀(guān)調(diào)控而言，不可能如此快的結(jié)束，所以房?jī)r(jià)在十月是個(gè)"分水嶺"，將受到市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　土地溢價(jià)率走低

　　土地市場(chǎng)和去年比同樣也是天壤之別，開(kāi)發(fā)商熱情大降。

　　上海希望通過(guò)加大土地供給來(lái)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，今年1號(hào)公告公布了108塊土地。其中住宅土地供應(yīng)相對(duì)較少，且土地多集中在外環(huán)以外，比如崇明、金山、南匯。一些熱門(mén)地塊，尤其是市土地，開(kāi)發(fā)商還是比較關(guān)注的。未來(lái)的土地供應(yīng)相信主要集中在郊區(qū)、外環(huán)以外這些區(qū)域。所以，市有的土地仍然會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的熱力追捧，價(jià)格也不會(huì)低。而遠(yuǎn)郊的土地，隨著經(jīng)適房的出現(xiàn)，商品房?jī)r(jià)格會(huì)受到一定的沖擊而有所回落，從而影響到土地市場(chǎng)的區(qū)域性?xún)r(jià)格回落。

　　但土地溢價(jià)率，今年同比去年要低，一些熱門(mén)樓盤(pán)的溢價(jià)率在130%、140%左右，高是到170%，不像去年基本上在250%、300%以上。如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定，現(xiàn)在的地價(jià)對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是略有盈余。那些熱門(mén)土地將繼續(xù)受到追捧，畢竟上海集中了全國(guó)好的開(kāi)發(fā)商和具價(jià)值的土地。